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| La vivienda, fuente de ahorro fiscal |  | Tradicionalmente, una de las principales fuentes de ahorro fiscal es la inversión en vivienda habitual. Inversión en la se considerara no sólo la compra en sí, y los gastos que conlleva (IVA, ITP, notario, registro, comisiones, etcétera), sino también la rehabilitación, la ampliación, la construcción, las cantidades entregadas al promotor, las aportaciones a cuentas de ahorro vivienda, así como las cuotas (incluidos intereses) por la amortización de hipotecas y préstamos utilizados en la financiación de la adquisición.
La firma ARO Asesoramiento Integral ha confeccionado una serie de consideraciones y/o sugerencias que pueden ayudarle en la toma de decisiones.
_Ahorro por declaración
En primer lugar conviene señalar que el límite de la base de deducción de 9.015 euros, es por declaración. Así, si la vivienda es propiedad de varias personas que conviven en ella (matrimonios, parejas de hecho, amigos, hermanos, etcétera), cada una de ellas podrá desgravarse por un máximo de dicho importe. Lógicamente el importe pagado y/o amortizado globalmente se repartirá proporcionalmente a la participación en la titularidad de la vivienda.
En el caso de matrimonios casados en régimen de gananciales, que estén amortizando préstamos o hipotecas de viviendas adquiridas con anterioridad por uno sólo de los cónyuges, la ley entiende que la amortización se hace desde la sociedad de gananciales y, consecuentemente, la desgravación pueden practicársela los dos.
_Cuantificación del ahorro
Con la nueva Ley del IRPF, que entró en vigor el pasado 1 de enero, el porcentaje de desgravación sobre las cantidades utilizadas (tanto en la compra como en la amortización, en la aportación a cuentas ahorro vivienda, etcétera) se ha unificado en el 15%, con ese máximo por declaración de 9.015 euros.
Ahora bien, si la vivienda fue adquirida antes del 20 de enero de 2006 (fecha en la que apareció el primer proyecto de Ley), el ahorro se cuantificaría por el procedimiento anterior. ¿Cómo se haría? A los primeros 4.500 euros, se les aplicaría una desgravación del 25% durante los dos primeros años desde la compra, y del 20% para el resto de años, mientras que el importe restante hasta los 9.015 euros sería al 15%.
En consecuencia, una de las acciones concretas por las que se puede optar es hacer amortizaciones parciales hasta los importes máximos.
En estos cálculos conviene tener en cuenta que las deducciones nunca pueden ser superiores a la cuota íntegra (total de impuestos a pagar, incluidas las retenciones). Conviene que las personas con bases imponibles bajas lo tengan presente, ya que siendo el ahorro máximo por vivienda y declaración de 1.800 euros, hay que considerar que el total de impuestos (descontado el ahorro por los mínimos personales y familiares) no alcanza tal cantidad en numerosas ocasiones.
_Primer año de compra
Se debe recordar que el máximo de 9.015 euros desgravable por declaración se aplica por el concepto de adquisición de la vivienda habitual, computando en él tanto la cantidad pagada al contado en el momento de la compra (de la que habría que descontar lo atendido con cargo a la cuenta ahorro vivienda si la hubiese) y las cuotas de amortización del préstamo.
Además, hay que tener presente que los gastos inherentes a la compra (IVA, ITP, notario, registro, comisiones, etcétera) son un mayor coste de adquisición, y consecuentemente desgravables. Se pueden pagar con cargo al préstamo o hipoteca, o directamente. Por lo tanto, el primer año hay que cuantificar muy bien las cantidades pagadas para no excederse haciendo bajas parciales.
_Préstamos familiares al 0%
Los préstamos que frecuentemente conceden los padres (u otros parientes) a los hijos para la compra de su vivienda habitual son como cualquier otro préstamo, con lo que también pueden aplicarse los porcentajes de desgravación correspondientes sobre las cantidades amortizadas anualmente como si de cualquier otro préstamo o hipoteca se tratara.
_Obras e instalaciones de adecuación por discapacidad
Las obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual en la que resida una persona discapacitada con parentesco de hasta el tercer grado son deducibles. La base máxima de la deducción es de 12.020 euros, siendo éstos independientes de los 9.015 euros de desgravación general, y son aplicables tanto a la cantidad pagada al contado como a las amortizaciones anuales cuando se hubiese financiado. Con la nueva Ley del IRPF, el porcentaje de desgravación a aplicar es del 20%.
_Exención por reinversión
Cuando se vende la vivienda habitual para comprar otra, la plusvalía que se obtenga queda exenta de tributación si en el plazo máximo de dos años se reinvierte en la compra de otra vivienda. Para que dicha plusvalía quede totalmente libre de impuestos, el importe íntegro de la venta, salvo el correspondiente a la amortización del préstamo o hipoteca si lo hubiese, se debe invertir íntegramente en la compra de la nueva. En caso contrario, sólo quedaría exenta la parte proporcional. Lógicamente, si el valor de adquisición de la nueva vivienda es superior a la de la antigua, la cantidad que excediera sería desgravable igualmente.
_Cuenta ahorro vivienda
Si se tiene la pretensión de adquirir o rehabilitar la primera vivienda habitual en el plazo máximo de cuatro años, es conveniente realizar aportaciones a una cuenta ahorro vivienda con el objetivo de poder desgravar al 15% por una cantidad máxima de 9.015 euros.
Esto es conveniente, porque en el momento de la compra la cantidad que se suele pagar al contado es muy superior a los 9.015 euros y se pierde la posibilidad de desgravación por ese exceso, salvo que se haya hecho con anterioridad a través de aportaciones a una cuenta de ahorro vivienda. Pueden considerarse como tal cualquier tipo de cuenta (corriente, de ahorro, depósitos, etcétera). No es necesario que sean las que las entidades financieras ofrecen como tal. Eso sí, el único destino de las cantidades aportadas a la cuenta ha de ser la adquisición de la primera vivienda habitual.
_Rehabilitación de la vivienda habitual
También se pueden desgravar las cantidades destinadas a la rehabilitación de la vivienda habitual, siempre que hayan sido calificadas o declaradas como de actuación protegida en los términos establecidos por la ley. Asimismo se pueden desgravar los gastos destinados a la reconstrucción de la vivienda, afectando las obras a las estructuras, fachadas, cubiertas y otras análogas siempre que el coste global supere el 25% del precio de adquisición, o del que tuviese en mercado en el momento de efectuarla.
_Acudir a un experto fiscal.
En cualquier caso, siempre es conveniente acudir a un asesor experto que conozca bien las circunstancias personales y fiscales de cada uno ya que este tipo de actuaciones no conviene analizarlas sólo en el marco de las acciones puntuales, sino también en la planificación a medio y largo plazo.
Fuente: Expansión.com |
| Gastos hipoteca |  | IVA / ICIG
Impuesto sobre el Valor Añadido. Grava la primera transmisión de los inmuebles. El importe para las viviendas es el 7% sobre el precio de venta indicado en la escritura de compraventa. En Canarias el IVA se sustituye por el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) y su importe es el 5%.
ITP
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava las segundas y posteriores transmisiones de los inmuebles (en estos casos no se paga IVA). Se aplica sobre el valor de compra indicado en la escritura de compraventa. El tipo de gravamen es diferente en función de las Comunidades Autónomas, e incluso dentro de las mismas puede variar en función de determinadas circunstancias. Los tipos más frecuente son el 6% y el 7%.
IAJD
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Se aplica a los contratos que se formalizan en documento notarial, inscribible en el Registro y con cuantía económica, como es el caso de una compraventa o hipoteca. La base de cálculo es la responsabilidad hipotecaria en el caso de las hipotecas y el importe escriturado en el caso de las compraventas (sólo cuando se trata de primera transmisión). El tipo a aplicar depende de las Comunidades Autónomas y del importe, puede oscilar entre el 0,1% y el 1%.
Notaría
Honorarios por la intervención del Notario como fedatario público. El importe viene determinado por el valor de la compraventa, o por el importe del préstamo en el caso de las hipotecas, aunque también puede influir la extensión de la escritura o la existencia de operaciones conexas.
Registro
Los honorarios por la intervención del Registrador de la Propiedad. Su importe depende del valor escriturado en la compraventa y del importe del préstamo en la hipoteca.
Gastos de gestión
Honorarios del gestor para la realización de todos los trámites previos a la firma (comprobación de la situación registral de la vivienda, cancelación de cargas, preparación de las escrituras) y posteriores (pago de impuestos e inscripción en el Registro).
Comision de apertura
Comisión que cobra la entidad financiera por los servicios de estudio, administración y gestión generados en la concesión de un préstamo hipotecario.
Tasación
Es el coste de la valoración de la vivienda que debe realizar un perito independiente y autorizado por el Ministerio de Economía y Hacienda para poder formalizar la hipoteca.
El importe es aproximado, pudiendo existir particularidades en las diferentes Comunidades o Municipios; asi como entidades, el importe exacto le será facilitado por el Gestor antes de la firma.
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| El seguro decenal |  | Responderán durante 10 años todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación por los defectos que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio (pilares, fachada, muros de carga, soportes, vigas, etc).
La garantía que se fija para ello es de carácter obligatorio y consiste en la realización de un SEGURO DECENAL (por 10 años) a tal efecto. Este seguro es obligatorio en toda promoción. Las entidades financieras cuando prestan dinero a un promotor le exigen también cumplir este requisito.
El capital mínimo asegurado será el 100% del coste total y final de la obra, incluyéndose los honorarios profesionales y su franquicia no podrá exceder del 1% |
| Caracteristicas de las hipotecas |  | - A la hora de comparar, en caso de que decida contratar un préstamo hipotecario a tipo de interés variable, debe tener en cuenta no sólo el tipo inicial, sino, fundamentalmente, el tipo de referencia y el diferencial aplicable. Igualmente, debe prestar atención a las comisiones de apertura y cancelación que le apliquen a su préstamo.
- Fíjese en la Tasa Anual Equivalente (T.A.E.) del préstamo, ya que este tipo le indicará el coste real del mismo.
- Cuando se haya decidido por un determinado préstamo, solicite de la entidad de crédito una oferta vinculante.
- Una vez realizada la oferta vinculante por la entidad y aceptada por el futuro prestatario, éste tiene el derecho de examinar el proyecto de escritura pública del préstamo hipotecario, en el despacho del notario, al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento.
- En caso de estar pagando un tipo de interés elevado o fuera de mercado, puede mejorarlo mediante un acuerdo con el mismo banco (novación) o con otra entidad de crédito (subrogación). |
| Los gastos a tener en cuenta |  | Además del precio de la vivienda, ¿hay que tener en cuenta más gastos?
Hay que tener presente que la compra de una vivienda generará una serie de gastos durante el proceso de adquisición. Los gastos a tener en cuenta son los siguientes: fiscales, notaría, registro de la propiedad, bancarios, tasación y de seguros.
¿Qué impuestos hay que pagar en la compra de una vivienda?
Ésto depende de las características de la vivienda:
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): se aplicará sólo en el caso de primera transmisión (compra directa al promotor). El importe a satisfacer se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio escriturado (7% en vivienda libre y 4% en vivienda de protección oficial especial).
- Impuesto de transmisiones patrimoniales: se aplicará para viviendas de segunda mano. Normalmente es un 7% sobre el precio escriturado de la vivienda, aunque depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre ubicado el bien.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): cuando la operación se encuentra sujeta a IVA y no a ITP también devengará AJD, cuyo porcentaje depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre ubicado el inmueble.
- Impuesto sobre el Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: depende del valor catastral del suelo, años transcurridos desde la adquisición del inmueble y del municipio donde se encuentre ubicada la vivienda.
¿Qué son los gastos de notaría?
El notario realiza diversas funciones que van desde juzgar la capacidad de los contratantes, hasta el asesoramiento a las partes y advertencia de las disposiciones legales aplicables, tanto civiles como administrativas y fiscales. En el proceso de adquisición de una vivienda, existen gastos que debemos abonar al notario en relación con las escrituras que formalicemos, el contrato de compraventa, la previsión de fondos para el registro de la propiedad y el préstamo hipotecario (cuando sea necesario).
El día de la firma de las escrituras, deberás realizar una provisión de fondos a favor de la gestoría que se encargará de esos trámites administrativos. Esa provisión servirá para hacer frente precisamente a estos gastos. Si una vez abonados existe algún importe sobrante -es habitual- la gestoría te ingresará en tu cuenta el importe de la liquidación que realice. Si por el contrario no hubiera sido suficiente el importe provisto, se le pasaría una liquidación adicional.
¿Cuáles son los gastos correspondientes al registro de la propiedad?
Puede ocurrir que antes de adquirir la vivienda quieras conocer el estado de la misma así cómo si existen cargas económicas o si el propietario es realmente el propietario de la vivienda. En ese caso tienes que solicitar al registro de la propiedad notas simples para comprobar el estado de titularidad y las cargas que haya adquirido la vivienda. Después se produce la inscripción en el registro de su condición de propietario así como la existencia de una hipoteca.
¿Qué son los gastos de gestoría?
En el caso de solicitar un préstamo hipotecario, se recurre a los servicios de tasación con el fin de determinar el valor real de la vivienda.
¿Es necesario contratar un seguro de daños de la vivienda?
La ley 2/1981 obliga al titular de un préstamo Hipotecario a contratar un seguro de incendios (o de daños) sobre la vivienda a hipotecar. También es recomendable, aunque no obligatorio contratar un seguro de amortización del préstamo que cubra, en caso de fallecimiento de su titular/es, el capital pendiente de pago. Bancaja te ofrece la posibilidad de contratar sus seguros de hogar con el objetivo de proteger tanto tus enseres personales como los daños que puedan afectar a tu vivienda.
¿Se deben realizar comprobaciones previas a la compra de una vivienda?
Si te gusta la vivienda puedes hacer algunas comprobaciones.
Realiza una verificación o certificación registral que es la consulta al registro de la propiedad para comprobar la existencia o no de algún condicionante (si el vendedor de la vivienda es realmente el propietario, si existen cargas, contratos de alquiler, etc.) sobre la vivienda a adquirir que pueda perjudicar el disfrute del inmueble. Si existen algunas de estas circunstancias, es aconsejable que te asegures de efectuar la compra libre de cualquier tipo de cargas o, de no ser posible, tener perfecto conocimiento sobre el alcance de las mismas.
En el ayuntamiento puedes comprobar si la vivienda se encuentra afectada de modo desfavorable por algún plan urbanístico proyectado y si cumple las exigencias de los planes urbanísticos en vigor. También, te pueden informar sobre el estado de pago de los impuestos municipales y del impuesto de plusvalía.
En el caso de que la vivienda esté hipotecada, es conveniente dirigirse a la entidad financiera junto con el propietario para comprobar el estado de la deuda y estudiar, en su caso, la posibilidad de subrogarnos en la misma.
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| ¿Qué es una escritura? |  | Una escritura es un documento público firmado y ratificado por un notario. Posteriormente, se inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad. Las escrituras más relevantes son las de compraventa, las de hipoteca y las de declaración de obra nueva.
El vendedor debe presentar la escritura correspondiente de la vivienda que va a vender. Al efectuar la compra, se expedirá por el notario una nueva escritura de compraventa entre comprador y vendedor, donde figurarán todas aquellas cláusulas y condiciones que se hayan pactado (precio, forma de pago, etc.)
¿Qué es la firma de la escritura pública?
Es el momento cumbre en el proceso de compra de una vivienda. Después de firmar la escritura pública ya eres propietario. Tu nombre aparecerá inscrito como propietario en el registro de la propiedad.
¿Cuándo tienes que inscribir la vivienda en el registro de la propiedad?
Una vez firmada la escritura, procede su inscripción en el registro de la propiedad. La finalidad del Registro es dejar constancia escrita de la titularidad de los bienes y de cualquier derecho que recaiga sobre los mismos. Dicha inscripción es recomendable realizarla para obtener las máximas garantías jurídicas. Será imprescindible en el caso de tener que pedir un préstamo hipotecario o querer subrogarnos en uno que ya existe.
¿Quién realiza la inscripción en el registro de la propiedad?
La presentación de la escritura en el Registro de la Propiedad la realiza el notario el mismo día de la firma. La notaría o el gestor administrativo designado a este efecto, se encargará de todos los trámites. Además cuando el registro de la propiedad devuelva ambas escrituras ya inscritas, la gestoría te hará llegar la primera copia de la compra de tu vivienda y otra de tu préstamo, así como las facturas de todos los importes que hayas abonado por tu cuenta. |
| ¿Qué es un acuerdo de compraventa? |  | ¿Qué es un acuerdo de compraventa?
En ocasiones, antes de firmar la escritura se realiza un documento suscrito por el vendedor y el comprador, en el que se refleja el acuerdo alcanzado (identificación de las partes, descripción del inmueble, precio, forma de pago, responsable de sufragar los gastos e impuestos correspondientes, etc.). La cantidad entregada por el comprador es parte del pago total pactado. Debes tener en cuenta que el hecho de firmar un contrato privado de compraventa no te convierte en propietario de la vivienda hasta que se realice la entrega de llaves de la misma, que coincide con la firma de la escritura.
¿Cómo se acuerda el precio de la compraventa?
Puede realizarse de diferentes formas:
- Al contado: el importe íntegro se entrega en el acto de compraventa. En este caso lo más habitual es firmar directamente la escritura ante notario.
- Aplazado: lo habitual, cuando se firma un contrato privado de compraventa es que el precio se realice aplazado. Las cantidades entregadas a cuenta pueden oscilar entre el 15 y 20 % del valor del inmueble.
- Subrogación de cargas: las cargas preexistentes, como la hipoteca y los recibos impagados deben descontarse del precio entregado al vendedor. Si vamos a subrogarnos en ellas, debemos ponernos en contacto con el acreedor para determinar las condiciones. En el caso de que exista una hipoteca, debes saber que la entidad financiera tiene que dar su consentimiento para que puedas seguir pagando el préstamo que tiene la vivienda, y lo hará en el momento de la firma de la escritura.
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